土地增值稅是什麼？
土地增值稅是在土地所有權移轉時，針對土地漲價總數額所課徵的稅。它不是直接用房屋成交總價計算，而是依土地移轉時的申報現值、原規定地價或前次移轉現值，再配合物價指數與可扣除的土地改良等項目計算土地漲價總數額。因此台中屋主出售房地時，即使房屋成交價格相同，不同土地的取得時間、公告土地現值與使用情況，也可能產生不同的土地增值稅。
土地增值稅是賣方繳還是買方繳？
一般買賣土地時，土地增值稅原則上由原土地所有權人，也就是賣方負擔。因為土地增值稅課的是土地在原所有權人持有期間所產生的漲價利益，所以在所有權移轉時由原所有權人申報並繳納。不過如果是交換、贈與、信託或其他特殊移轉方式，納稅義務與申報方式可能不同，因此特殊交易仍應依實際案件確認。
土地增值稅稅率是多少？
一般用地的土地增值稅採累進稅率，依土地漲價倍數分為20%、30%及40%三個級距；如果土地長期持有超過20年，符合規定時，第2級與第3級稅率還有不同程度的減徵。若出售土地符合自用住宅用地優惠條件，則可適用10%的優惠稅率。因此不能只看到「土地增值稅最高40%」就直接估算實際稅額，還需要先確認土地漲價倍數、持有期間及是否符合自用住宅資格。
自用住宅土地增值稅真的只有10%嗎？
符合自用住宅用地優惠條件時，土地增值稅可以適用固定10%的優惠稅率，明顯低於一般用地20%至40%的累進稅率。不過「自己住」不代表一定符合資格，還需要檢查戶籍、房屋與土地所有權關係、出售前是否出租或供營業使用、土地面積，以及適用的是「一生一次」還是「一生一屋」等條件。因此台中屋主在賣房前，最好先確認土地是否具備自用住宅用地資格，再估算實際稅負。
土地增值稅是用成交價計算嗎？
不是。土地增值稅不是直接拿房屋或土地的實際成交價格來計算，而是以申報土地移轉現值與原規定地價或前次移轉申報現值等資料，依規定計算土地漲價總數額，再套用適用稅率。這也是為什麼房屋成交總價漲很多，不代表土地增值稅一定等比例增加；實際稅額仍要看土地公告現值、原地價、物價指數、持有期間及可扣除項目。
土地增值稅「一生一次」是什麼？
一生一次」是土地增值稅自用住宅用地優惠之一。符合規定時，出售自用住宅用地可以適用10%的優惠稅率，而不是一般用地20%至40%的累進稅率。主要條件包括土地所有權人本人、配偶或直系親屬在該地辦妥戶籍登記，出售前1年內沒有出租或供營業使用，地上房屋須為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有，並符合土地面積等限制。這項優惠原則上每人一生只能使用一次。
土地增值稅「一生一屋」是什麼？
如果過去已經使用過「一生一次」自用住宅用地10%優惠稅率，之後再次出售自住房屋，符合「一生一屋」規定時，仍有機會再次適用10%優惠稅率，而且沒有次數上的限制。不過一生一屋的條件比一生一次嚴格，例如出售前須持有土地6年以上，土地所有權人或其配偶、未成年子女須在該地設籍並持有該自用住宅連續滿6年，而且出售前5年內不得出租或供營業使用。
一生一次和一生一屋有什麼差別？
兩者最大的差別在於使用次數與資格條件。「一生一次」原則上每人只能適用一次，但條件相對較寬，例如出售前1年內未出租或營業，並符合戶籍、房屋所有權及面積限制即可申請；「一生一屋」則是在已經使用過一生一次之後，再次出售自用住宅時使用，雖然沒有使用次數限制，但必須符合持有6年以上、連續設籍自住6年以上、出售前5年不得出租或營業，以及出售時家庭成員名下房屋數量等更嚴格條件。
一生一次自用住宅土地有面積限制嗎？
有。依現行規定，「一生一次」自用住宅用地優惠適用於都市土地面積不超過300平方公尺，也就是約90.75坪的部分；非都市土地則不超過700平方公尺，約211.75坪。若出售土地面積超過規定範圍，並不是整筆土地都失去優惠，而是符合面積限制的部分可依規定適用自用住宅10%優惠稅率，其餘部分再依一般土地增值稅規定計算。
一生一屋自用住宅土地有面積限制嗎？
有，而且比一生一次更嚴格。「一生一屋」適用的都市土地面積原則上不得超過150平方公尺，約45.375坪；非都市土地不得超過350平方公尺，約105.875坪。除此之外，出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，原則上不得持有該自用住宅以外的其他房屋，並須同時符合持有年限、設籍自住及未出租營業等條件。
自用住宅土地增值稅一定要設戶籍嗎？
要適用自用住宅用地的土地增值稅10%優惠稅率，戶籍是重要條件之一。一般來說，土地所有權人本人、配偶或直系親屬需要在該地辦妥戶籍登記，並符合實際自住等規定。僅有房屋所有權、但完全沒有符合規定的戶籍條件，通常無法直接適用自用住宅優惠，因此賣房前應先確認設籍狀況與時間。
賣房前多久不能出租，才可以用自用住宅土地增值稅？
不同優惠制度的限制不同。「一生一次」原則上要求出售前1年內不得出租或供營業使用；「一生一屋」的條件更嚴格，原則上要求出售前5年內不得出租或供營業使用。因此曾經出租過房屋的屋主，不能只看目前是否已經收回自住，而應先確認出租結束時間是否符合對應優惠制度的規定。
房屋曾經當公司地址，還能用土地增值稅自用住宅優惠嗎？
不一定。自用住宅用地優惠要求土地上的房屋主要供自住使用，如果在規定期間內有供營業使用，例如作為公司、商號或其他營業場所，就可能影響10%優惠稅率資格。是否一定失去優惠，仍要看實際使用情況、期間與稅捐機關認定，因此若房屋曾經登記公司地址或有營業用途，出售前最好先確認是否符合自用住宅用地資格。
名下還有其他房子，可以用「一生一次」土地增值稅優惠嗎？
「一生一次」與「一生一屋」的限制不同。使用「一生一次」時，重點主要是出售土地本身是否符合自用住宅用地條件，並不是單純只要名下還有另一間房子就一定不能適用；但如果要使用「一生一屋」，則對本人、配偶及未成年子女名下其他房屋的持有情況有更嚴格限制。因此不能把兩種制度的資格條件混在一起判斷。
配偶名下還有房子，會影響「一生一屋」優惠嗎？
有可能。「一生一屋」除了要求持有、設籍、自住及未出租營業等條件之外，也會檢查土地所有權人、配偶及未成年子女在出售時所持有的房屋情況。原則上必須符合僅持有該自用住宅相關房屋的規定，才有機會適用10%的優惠稅率。因此夫妻準備出售自住房屋前，應把雙方及未成年子女名下房屋一起檢查，而不是只看出售人的名下狀況。
土地增值稅重購退稅是什麼？
土地所有權人出售自用住宅用地並繳納土地增值稅後，如果在規定期間內重新購買符合條件的自用住宅用地，可能可以申請退還部分或全部已繳納的土地增值稅。這項制度重點在於「土地」本身的地價與自住條件，和房地合一稅的重購退稅是不同制度，兩者計算方式與申請條件不能混用。
土地增值稅重購退稅一定要先賣後買嗎？
不一定。土地增值稅自用住宅用地重購退稅，原則上「先賣後買」或「先買後賣」都可能適用，只要出售與重購的時間符合2年內規定，並同時符合自用住宅用地、土地所有權人一致及其他相關條件。因此換屋族不需要為了退稅一定先把舊屋賣掉，但買賣時間要先安排好。
土地增值稅重購退稅，是看房屋成交總價嗎？
不是。土地增值稅重購退稅常被誤解為「新房買得比舊房貴就可以退稅」，實際判斷重點並不是房地成交總價，而是土地地價。依臺中市政府地方稅務局說明，會比較新購入土地地價與原出售土地地價扣除已繳土地增值稅後的金額，符合規定才有退稅空間。因此即使新房成交總價比較高，也不代表一定符合重購退稅。
賣掉自己的房子，再用配偶名字買房，可以申請土地增值稅重購退稅嗎？
原則上不行。土地增值稅重購退稅要求原出售土地與新購土地的土地所有權人必須是同一人。例如原本土地登記在先生名下，出售後改由太太名義購買新的土地，因為前後土地所有權人不同，通常不符合土地增值稅重購退稅規定。不過土地上的房屋所有權人可以是土地所有權人的配偶或直系親屬，這和土地所有權人的判斷要分開。
土地增值稅重購退稅後，多久不能賣掉或出租新房？
土地增值稅重購退稅核准後，新購土地仍有後續限制。依現行規定，自重購土地完成移轉登記日起5年內，如果再行移轉、改作其他用途，或戶籍遷出而不再符合自用住宅條件，可能被追繳原先退還的土地增值稅。因此重購退稅不是「退到稅就結束」，換屋後至少還要注意5年的自住與使用限制。
土地增值稅什麼時候要申報？
土地所有權移轉時，原則上需要向土地所在地的地方稅捐稽徵機關申報土地增值稅。一般買賣案件通常會在辦理所有權移轉登記前完成申報與繳稅流程，之後才能辦理過戶。實際申報時間會依買賣、贈與、交換、法院拍賣或其他移轉原因而有所不同，因此台中屋主賣房時，最好把土地增值稅申報與過戶時程一起安排，避免影響交屋進度。
申報土地增值稅要準備哪些資料？
一般土地買賣申報時，常見會需要土地增值稅申報書、買賣契約或相關移轉文件、土地及所有權人資料等；如果申請自用住宅10%優惠稅率、重購退稅或其他特殊優惠，還需要補充戶籍、自住、房屋所有權及相關證明。不同案件所需文件可能不同，因此如果涉及繼承、贈與、共有土地或特殊移轉，應先向地方稅務機關確認完整資料。
共有土地出售，土地增值稅怎麼算？
土地如果由多人共同持有，出售時土地增值稅通常會依各共有人持有的土地權利範圍與個別取得情況計算，不一定所有人的稅額都相同。因為每位共有人可能有不同的取得時間、前次移轉現值、持分比例及自用住宅資格，因此同一筆土地出售時，各共有人適用的稅率與優惠資格也可能不同。共有房地準備出售前，最好先分別確認每位所有權人的稅務條件。
繼承土地後出售，要繳土地增值稅嗎？
繼承本身原則上不屬於土地增值稅課徵的有償移轉，但繼承人日後再把土地出售時，仍可能產生土地增值稅。實際稅額會依相關法定基準、土地移轉現值與土地漲價總數額等規定計算。因此繼承取得房地後準備出售時，不只要評估房地合一稅，也應另外確認土地增值稅，兩種稅不能混在一起計算。
贈與土地需要繳土地增值稅嗎？
土地贈與屬於所有權移轉的一種，原則上仍可能涉及土地增值稅，而且與一般買賣的納稅義務人認定不同。除土地增值稅之外，贈與案件還可能同時涉及贈與稅、契稅或其他稅費，因此不能只看土地增值稅一項。若父母打算把房地贈與子女，再由子女出售，也應先比較直接出售與先贈與後出售的整體稅務差異，再決定移轉方式。
土地增值稅的申報移轉現值是什麼？
申報移轉現值是土地增值稅計算的重要基礎之一。一般而言，土地移轉時可以依公告土地現值或交易雙方申報的移轉價格辦理，但如果申報價格低於公告土地現值，課徵土地增值稅時仍可能依公告土地現值等相關規定處理。因此，申報移轉現值和房屋實際成交總價並不是同一個概念，屋主在估算土地增值稅時，不能直接拿整間房屋的成交價代替。
前次移轉現值會影響土地增值稅多少嗎？
會。土地增值稅主要是在計算土地持有期間所產生的土地漲價總數額，因此前次移轉現值或原規定地價是重要基礎。簡單來說，會將本次申報移轉現值與依規定調整後的前次移轉現值或原規定地價相比，再配合物價指數及可扣除項目計算土地漲價總數額。不同取得年代的土地，即使現在公告土地現值相同，也可能因前次移轉現值不同而產生不同稅額。
土地增值稅可以在賣房前先試算嗎？
可以。財政部稅務入口網提供土地增值稅試算功能，可以輸入土地公告現值、前次移轉現值或原規定地價、物價指數、土地面積及土地類型等資料，先概算可能產生的稅額。試算結果適合用於賣房前的資金規劃，但屬於概算，實際應納稅額仍以地方稅捐稽徵機關正式申報核定結果為準。對台中屋主而言，先試算土地增值稅，再搭配房地合一稅與其他出售成本一起計算，會比只看成交價格更接近實際售屋淨額。
土地增值稅申報後多久要繳？
一般土地買賣、交換、贈與、分割或設定典權，原則上應於訂定相關契約日起30日內辦理土地增值稅申報。經地方稅捐機關核定並收到土地增值稅繳款書後，應依繳款書記載的期限完成繳納；臺中市政府地方稅務局目前說明，一般為收到繳款書後30日內繳納。實際仍應以正式稅單所記載的繳納期限為準。
買賣契約可以約定土地增值稅由買方負擔嗎？
買賣雙方可以在契約中約定交易相關費用如何分擔，但契約上的費用約定與稅法上的「納稅義務人」是兩件不同的事。土地屬於有償移轉，例如一般買賣時，稅法上的土地增值稅納稅義務人原則上仍是原土地所有權人，也就是賣方。因此即使契約約定由買方實際負擔這筆成本，也不代表稅法上的納稅義務人就改成買方，簽約時要把兩者分清楚。